INNSIDE INNTERVIEW: Rudi Ramelsberger

PASSAU BRAUCHT EINEN MASTERPLAN FÜR EINE GELUNGENE STADTENTWICKLUNG

2.9.2021


Die Kapfinger-Gruppe mit der Kapfinger Immobilien Projekt & Management GmbH und der Kapfinger Vermögensverwaltungs GmbH ist die größte Immobilien-Holding im ostbayerischen Raum und trägt mit der Entwicklung zahlreicher Großprojekte maßgeblich zur Stadtentwicklung in Passau bei. Wir haben mit dem Geschäftsführer Rudi Ramelsberger über die Themen der Zukunft in der Stadt Passau gesprochen.


Die Fragen stellten Gerd Jakobi und Claudia Saller

Herr Ramelsberger, wie schätzen Sie die allgemeine Wohnbausituation in Passau ein?
Die Stadt Passau hat in den letzten Jahren sehr viele Wohnbauprojekte genehmigt, die auch realisiert wurden, demzufolge ist die Situation beileibe nicht so angespannt wie beispielsweise in München. Ich schätze den Markt in Passau als sehr stabil ein. Gerade bei einem unserer letzten Objekte, das wir entwickelt haben, dem Innstadt-Quartier, waren wir bei Fertigstellung voll vermietet und können trotz der üblichen Fluktuation keinerlei Leerstand feststellen. Im mittleren bis oberen Preissegment ist der Markt gesättigt, ein Mangel besteht aber sehr wohl im Bereich Soziales Wohnen. Hier hat die Stadt die Möglichkeit, durch politische Steuerungsinstrumente die Lage zu entspannen. Da es nur sehr wenig reinen Sozialen Wohnungsbau gibt, wird ab einer gewissen Objektgröße zur Auflage gemacht, 30 % der Wohneinheiten preisgebunden zu realisieren. Mit unserem Innstadt-Quartier waren wir der erste Immobilienentwickler, der diese Auflage vollumfänglich umgesetzt hat.

ENORME PREISSTEIGERUNG WIRD AM ENDE DER NUTZER TRAGEN MÜSSEN

Und wie sehen Sie die Situation rund um das Großprojekt am ehemaligen Peschl-Areal, das nicht wirklich voranzukommen scheint?
Es war damals eine sehr spezifische Situation, dass zeitgleich zwei Brauerei-Areale, die für die Innenstadtentwicklung von sehr zentraler Bedeutung sind, auf den Markt kamen. Wir hatten sowohl für das Grundstück der Innstadt-Brauerei als auch für das Peschl-Areal Konzepte entwickelt, sind aber bei letzterem nicht zum Zuge gekommen. Den Zuschlag erhielt ein überregionaler Projektentwickler, der von Beginn an kein Geheimnis daraus gemacht hat, das Baurecht zu beschaffen und das Grundstück anschließend zu verkaufen. Wie bekannt ist, hat das Areal mittlerweile mehrfach den Eigentümer gewechselt, wurde gekauft und wieder verkauft, was am Ende eine enorme Steigerung der Preise zur Folge hat, die der Endnutzer wird tragen müssen.

Hat Ihrer Meinung nach die Stadt Passau hier Fehler gemacht?
Was hätten sie tun können? Wir sind hier nun mal in Passau und für die wirklich großen Investoren, die keinerlei Bezug zur Stadt haben, sind Projekte wie dieses nur Anhängsel, das große Geld wird in München, Hamburg oder anderswo in Europas Metropolen gemacht. Die Stadt Passau ist da nur ein kleiner Player in diesem Monopoly. Da sind die Steuerungsmöglichkeiten begrenzt, wenn das Baurecht erst einmal erteilt ist.

Gab es die Überlegung, dass die Kapfinger Gruppe hier als Retter in der Not fungieren könnte?
Noch sehe ich da keine Not, sondern eher eine verfahrende Situation durch die vielen Eigentümerwechsel. Ein Gespräch über einen der 4 Bauabschnitte gab es wohl, aber dieses haben wir nicht weiterverfolgt. Wir kennen den Mietmarkt in Passau insbesondere bei Gewebeimmobilien sehr gut und gerade in dieser Lage sind Preise um die 15 Euro pro Quadratmeter netto kalt, die in dem Gespräch von der Gegenseite den Preiskalkulationen zugrunde gelegt wurden, utopisch.

SO VIEL GRUNDSTÜCKSFLÄCHE WIE MÖGLICH SOLL DEN MENSCHEN VORBEHALTEN SEIN

Als Projektentwickler betreuen Sie im Augenblick mit dem neuen Gebäude für die Uni im Quartier Mitte und dem Neubau des msg-Hauses eine der größten Baustellen in der Innenstadt von Passau. Können Sie die Zeitpläne einhalten oder gibt es Probleme bei der Materialbeschaffung, wie bei so vielen Projekten?
Bei der Materialbeschaffung sind wir nur in sehr kleinem Umfang von den derzeitigen Engpässen betroffen. Wir haben gemeinsam mit unseren Geschäftspartnern aus der Baubranche, mit denen wir teilweise langfristig zusammenarbeiten, frühzeitig registriert, dass es Versorgungsprobleme am Baustoffmarkt gibt und schnell darauf reagieren können, indem die Firmen sich mit dem entsprechenden Material eingedeckt haben. Vorauszahlungen unsererseits waren natürlich selbstverständlich, und so können wir die Termine einhalten. Das Gebäude an der Kapfinger-Straße, u.a. für die Universität, wird im März nächsten Jahres planmäßig bezugsfertig sein, die msg systems ag wird das neue Gebäude im Dezember 2022 beziehen, ebenfalls planmäßig

Wie lösen Sie das Problem mit den PKW-Stellplätzen bei diesen Gebäuden?
Beide Gebäude bekommen eine Tiefgarage, die mit der schon bestehenden großen Tiefgarage in der Grünaustraße verbunden sein wird. Wir wollen die Autos ja in den Tiefgaragen unterbringen, ohne Parken oben auf den Grundstücken. Unsere Bebauung ist ohnehin dicht gestaffelt. Da soll so viel Grundstücksfläche wie möglich den Menschen vorbehalten sein.

MITARBEITER SIND SCHLÜSSEL ZUM UNTERNEHMENSERFOLG

Welche Folgen hat der durch die Pandemie ausgelöste Trend zum Homeoffice für Sie als Spezialisten für Gewerbeimmobilien?
Gerade im Dienstleistungssektor können wir eine Veränderung der Arbeitswelt feststellen und beobachten die Situation sehr genau. Die msg sytems ag zum Beispiel forciert das Homeoffice für ihre Mitarbeiter, was aber nicht bedeutet, dass viel weniger Mietfläche benötigt wird. Teamsitzungen und kommunikative Treffen werden immer wichtiger und stellen Arbeitgeber vor eine neue Herausforderung.

Nicht mehr nur die Flächenproduktivität ist ausschlaggebend sondern die Zurverfügungstellung von qualitativ hochwertigen Arbeitswelten mit Chilling- und Kommunikationszonen, variablen Konferenzeinrichtungen, flexiblen Arbeitsplätzen und Kantinen. Mit Raumgestaltern und Spezialisten für Arbeitsorganisation erarbeiten wir zusammen mit unseren großen Mietern Konzepte zur Schaffung attraktiver Präsenzarbeitsplätze. Der Wohlfühlfaktor am Arbeitsplatz spielt dabei eine große Rolle. Zufriedene Mitarbeiter sind ein Schlüssel zum Unternehmenserfolg. Das geht natürlich nur mit Kreativität und finanziellem Engagement. Wenn nötig, unterstützen wir unsere Mieter gerne.

MASTERPLAN FÜR KÖNIGSBAUER-AREAL

Wie stehts bei der Stadtentwicklung generell? Was läuft aus Ihrer Sicht gut und was könnte man verbessern?
Durch die Universität und die Studierenden und natürlich die vielen anderen Bildungseinrichtungen hat Passau eine sehr große Wachstumsdynamik, jedoch ist der Platz in der Stadt schon allein wegen der besonderen Topographie der drei Flüsse begrenzt. Somit besteht immer wieder nur punktuell die Möglichkeit zu großen Entwicklungen. Voraussetzung für eine funktionierende Stadtentwicklung ist meines Erachtens der Weitblick, wohin möchte sich eine Stadt in den nächsten 15 oder 20 Jahren entwickeln und wo könnten sich in naher oder auch ferner Zukunft Möglichkeiten zur Entwicklung eröffnen. Als Beispiel möchte ich hier das Königsbauer-Areal nennen, das wegen seiner Größe und Lage für die Stadtentwicklung von zentraler Bedeutung ist.
Ohne sich bereits jetzt zu binden und ohne Sicherheit, ob, wann und mit wem solche Areale zur Verwertung kommen, sollte sich die Stadtpolitik bereits jetzt einen groben Masterplan zurechtlegen, was dort künftig stattfinden kann.

Was fällt Ihnen zum Thema Verkehr in Passau als erstes ein?
Passau ist als Oberzentrum mit seinen zentralen Einrichtungen darauf angewiesen, von außen gut und schnell erreichbar zu sein, deshalb werden wir uns noch sehr lange mit dem Thema Individualverkehr befassen, was nicht bedeutet, dass wir nur eine autogerechte Stadt sein müssen. Es gibt sicherlich einige Stellschrauben, an denen man drehen kann, um einzelne Stadtteile vom Autoverkehr zu entlasten, ich denke hier zum Beispiel an die Hängebrücke. Seit diese nicht mehr stadteinwärts befahren werden kann, hat sich der Verkehr in der Altstadt deutlich reduziert. Ich sehe nicht den großen Wurf, der auf einmal alle Probleme löst, sondern kleine Schritte, die Erleichterung bringen.

WAS AUCH HINTERFRAGT WERDEN MUSS, IST EINE REDUZIERUNG DER OBERIRDISCHEN STELLPLÄTZE.

Diese verbrauchen eine enorme Fläche, eine hochwertige Fläche, die, anders gestaltet, die Lebensqualität in Passau deutlich steigern kann. Als man in der Pandemie den Gastronomen mehr Platz im Außenbereich zur Verfügung stellte, hat die Attraktivität der Passauer Innenstadt enorm gewonnen. Meiner Meinung nach sollte man das auch so beibehalten und systematisch planen, wie oberirdische Stellplätze ersetzt werden können, um den Bürgern öffentlichen Raum zurückzugeben.
Dass dies möglich ist, zeigen wir beim Innstadt-Quartier. Hier spielt sich der Autoverkehr der Anwohner und Besucher ausschließlich unterirdisch ab, auch beim Quartier-Mitte werden die PKW’s unter die Oberfläche verbannt. Hier rege ich an, dass die neue Stellplatz-Satzung dahingehend geändert wird, dass es Erleichterungen bei der Umwidmung von Stellplätzen zu Aufenthalts- und Grünflächen in der Innenstadt gibt und bei einem ökologischen Upgrading generell.

Zum Thema Ökologie und Nachhaltigkeit: Welchen Beitrag leisten Sie als innerstädtischer Projektentwickler zur Verbesserung des Klimas in der Stadt?
Viele kluge Menschen machen sich Gedanken, wie man mit Hitze und Trockenheit in der Stadt umgehen kann. Wir sehen eine mögliche Lösung in Grünflächen statt Bodenversiegelung durch oberirdische Stellplätze, in begrünten Dächern und Fassaden und darüber hinaus auch in einem technischen Regenwasser-Management durch Zisternen und Rigolen, die das Regenwasser sammeln und dosiert in die Kanalisation ableiten, oder zur Bewässerung von Grünflächen bereit halten.
Darüber hinaus versehen wir alle unsere Gebäude mit Photovoltaik-Anlagen um selbst so viel ökologischen Strom zu erzeugen wie möglich. Damit wir das Raumklima in unseren hochmodern gedämmten Gebäuden so ökologisch und wirtschaftlich wie möglich steuern können, werden wir konsequent die PV-Anlagen mit Kälteaggregaten koppeln. Für uns macht es keinen Sinn, die Energieeinsparung bei der Heizung im Winter durch Klimaanlagen, die im Sommer mit Graustrom betrieben werden, zunichte zu machen.

DIE WEICHEN MUSS DIE POLITIK STELLEN

Womit wir uns ganz intensiv befassen ist die Begrünung von Fassaden, gerade in der sehr verdichteten Innenstadt ein wichtiges Thema. Viele private Unternehmen haben den Willen, ökologisch und wirtschaftlich zugleich zu handeln, die Weichen muss jedoch die Politik stellen, nicht nur in Berlin sondern auch in den Kommunen.
Zugleich rüsten wir unsere neuen Gebäude, mittelfristig auch alle Bestandsgebäude, mit smart-metering-Technik aus, um den Energieverbrauch unserer Gebäude und den der Mieter zu senken, Spitzenlasten zu vermeiden und dezentral erzeugtem Strom den Vorrang zu geben vor Strom, der über Hunderte von Kilometern zum Verbraucher gebraucht werden muss.
Insgesamt sehen wir, dass in Technik und Wirtschaft vieles in Bewegung gerät. Ich bin optimistisch, dass die Klimawende gelingt, wenn die Politik die richten Anreize schafft.

Natürlich wollen wir auch Ihnen die INNSIDE-Flussfrage stellen: Mit welchem Fluss können Sie sich identifizieren und warum?
Ich bin ein Inn-Typ. Unsere Familie lebt mit Unterbrechungen gut 100 Jahre am Inn. Jede Generation hat mindestens ein großes Hochwasser erlebt. Dennoch schätze ich den Inn. Er ist wild, hat Charakter. Die Donau ist ein Fluss, der an Passau vorbei fließt. Eine Lastenträgerin, die in ein kommerzielles Korsett gezwängt ist.

WIR DANKEN IHNEN FÜR DAS GESPRÄCH!